Loading...
ACB VvE beheer Haarlem

VvE nieuws

Hieronder vind u een verzameling van berichten waarvan wij denken dat het relevante informatie heeft voor iedereen die meer van VvE’s wilt weten. Hebt u een opmerking, een toevoeging of stelt u een onderwerp voor, mailt u dan met info@acbvvebeheer.nl

Veel leesplezier

Gebruikersverklaring huurders

Wij zitten nu midden in het 'vergaderseizoen'. Tijdens de jaarlijkse Algemene Ledenvergadering (ALV) krijgen wij verschillende soorten vragen. Een veelvoorkomende vraag is hoe men om moet gaan met huurders in de VvE. En wat voor rechten en plichten heeft een huurder dan? In alle Modelreglementen staat dat men bevoegd is om het appartement te verhuren, mits de huurder een gebruikersverklaring ondertekend. Middels deze gebruikersverklaring wordt er vastgelegd dat de huurder zich aan alle regels uit het splitsingsreglement, het huishoudelijk reglement en de vergaderbesluiten houdt. Een gebruikersverklaring is vooral belangrijk wanneer een huurder niet zorgvuldig met de regels omgaat. Het bestuur kan dan handhaven en de vergadering kan eventueel een boete [...]

Moet je een slapende VvE inschrijven bij de KvK?

Moet je een slapende VvE inschrijven bij de KvK? Ja, elke VvE moet ingeschreven staan. Ook slapende VvE's. Het slechte nieuws is, dat, indien je dit niet doet, je een economisch delict pleegt. Het goede nieuws daarentegen is, dat, wij nog niet eerder gehoord hebben dat een dergelijke, niet-ingeschreven VvE is vervolgd, maar toch. De overheid wil nl. dat gemeenschappelijke gebouwen beter onderhouden worden. Dat begint bij een actieve VvE. Die een onderhoudsplan maakt en daarvoor spaart. Er moet minimaal 1 bestuurder zijn, ingeschreven worden bij de KvK en zo kan dan voor de VvE een bankrekening geopend worden. Wij merken in Haarlem en omstreken vaak dat met name kleine [...]

Incasseren van de maandelijkse servicekosten

Incasseren van de maandelijkse servicekosten ACB VvE Beheer zorgt ervoor de bij de VvE’s de maandelijkse servicekosten geïncasseerd en verwerkt worden. Helaas komt het soms voor dat een lid zijn maandelijkse kosten niet kan of wil betalen. Dan loopt de VvE (de andere leden) het financiële risico. Gepland onderhoud kan dan soms niet of niet geheel uitgevoerd worden. In sommige gevallen moeten de andere leden het missende bedrag (van dat ene lid) voor financieren om bepaald onderhoud toch doorgang te kunnen laten vinden. ACB VvE Beheer zet dan – in overleg met het bestuur - een incasso­procedure in werking. Blijft de eigenaar/het lid dan nog in gebreke dan wordt er via de [...]

Onderzoeksplicht gebouwen eigenaren en besturen

Onderzoeksplicht gebouwen eigenaren en besturen In 2011 is bij een galerijflat in Friesland een galerijvloer ingestort. Natuurlijk kijkt de overheid dan gelijk mee en wordt gevraagd : Hoe kan dat en hoe kunnen we dit voorkomen. De overheid wil al dat elke VvE zich registreert bij de KvK en een actief onderhoudsplan maakt. De overheid wil dat gebouwen netjes en veilig onderhouden worden. Het is dus een noodzaak dat elke VvE regelmatig de staat van het gebouw onderzoekt (of laat onderzoeken) en aan de hand van een plan (MJOP) het onderhoud uitvoert. Indien onze technische dienst een MJOP maakt (of een update) dan controleert hij altijd op zichtbare gebreken [...]

Meer-Jaren-Onderhoud-Plan

Meer-Jaren-Onderhoud-Plan Een MJOP bevat informatie over de bouw­kundige staat van een gebouw. Het geeft u in één oog­opslag de te ver­wachten kosten voor onderhoud of vervanging, op de korte en de lange termijn. Zo weet u direct wat u jaarlijks moet reserveren om deze kosten over een periode van 5, 10, 15 tot wel 30 jaar gedekt te hebben. Belangrijke en onmisbare informatie voor elke Vereniging van Eigenaren. Waarom een MJOP? Vanaf 1 mei 2008 is iedere Vereniging van Eigenaren wettelijk verplicht een voldoende gevuld reservefonds te hebben wat dus gebaseerd is op zo een MJOP. Dit fonds is bestemd voor het onderhoud van het gebouw en moet gebaseerd [...]

Technisch Beheer bij ACB VvE Beheer

Technisch Beheer bij ACB VvE Beheer Bij het onderhouden van het gebouw en dan met name alle delen waarvoor de eigenaren gemeenschappelijk verantwoordelijk zijn, is een goede en eerlijke en transparante aanpak nodig. Immers alle eigenaren dienen te weten wat zij maandelijks als servicebijdrage moeten betalen en waarvoor en wie er op toeziet dat het allemaal goed gebeurt. Gedegen Technisch Beheer omvat allereerst het optreden in nood­situaties, bv. de lift is kapot of er is lekkage bij het dak. De onderste bewoners hebben dan niet direct last van een lekkend dak, maar het is wel 'hun' gebouw dat gerepareerd moet worden. Er zijn natuurlijk bewoners die zelf zaken zouden [...]

Snurkende VvE, binnenkort meer nieuws!

Snurkende VvE, binnenkort meer nieuws! ACB VvE Beheer gaat zich richten op de snurkende VvE's in Nederland. Het is namelijk zo dat eigenaren van een snurkende VvE een boete tot wel € 16.750,- kunnen oplopen voor het niet activeren van hun VvE. Wij van ACB VvE Beheer hebben daarom www.snurkendevve.nl ontwikkeld. Via deze website kunt u zich inschrijven voor het speciale activerings­programma. Met dit activerings­programma voorkomt uw hoge boetes en zijn uw zaken goed geregeld. Snurkende VvE Binnenkort meer nieuws over onze nieuwe website Snurkende VvE

Schimmelproblemen appartement

Schimmelproblemen appartement Helaas wordt onze technische man vaak opgeroepen bij schimmel­problemen in een appartement of berging. Natuurlijk is er soms sprake van een lekkage en dus vocht­ophoping, maar veel vaker is er sprake van slecht ventileren. Ook in het blad eigen huis van april 2015 staat een uitgebreid artikel hierover. Indien u hierover meer wilt lezen, kunt u dit bij ons opvragen. Er zijn drie soorten ventilatie­systemen die schimmel­problemen tegen gaan, dit zijn: Natuurlijk, door middel van roosters in de muur voor toevoer en pijpjes in het dak voor afvoer. Mechanisch, de afvoer van vervuilde lucht gebeurt mechanisch door middel van een ventilatie-unit. De toevoer verloopt via roosters. Balans, [...]

VVE en Zonnepanelen

VVE en Zonnepanelen Wij merken dat binnen elke VvE de discussie leeft over het wel of niet installeren van zonne­panelen. De discussie is wel vertraagd omdat veel VvE’s zich (terecht) eerst hebben bezig gehouden met energie besparende maatregelen in de gemeen­schappelijke gedeelten. Voornamelijk de LED verlichting heeft VvE’s veel besparingen opgeleverd. Hier is de terugverdien­tijd ook kort (zo’n 3 tot 4 jaar). De terugverdien­tijd voor zonne­panelen ligt voor een VvE veel hoger, wel op 9 jaar (omdat VvE de BTW niet terugkrijgt, is de investering hoger en de terugverdien­tijd langer). Veel VvE’s vinden ook dat de beslissing om wel of niet de panelen aan te schaffen ook met unanimiteit [...]

Energielabel voor woningen

Energielabel voor woningen Huiseigenaren krijgen vanaf 2015 een indicatief energie­label in de bus. Dit indicatieve label is gebaseerd op de standaard­kenmerken van de woning, zoals het bouwjaar en woningtype. Het energie­label voor woningen geeft inzicht in de energie­zuinigheid van een woning. Het energie­label, dat in 2008 werd ingevoerd om energie­besparend gedrag te bevorderen, wordt door een nieuwe systematiek vervangen. Elke woning­eigenaar die nog niet in het bezit is van een energie­label krijgt begin 2015 een voorlopig indicatief energie­label toegestuurd. Het indicatieve energie­label is gebaseerd op openbare gegevens over de woning, zoals het bouwjaar en het woningtype. Deze gegevens zijn onder andere afkomstig van het Kadaster. Het indicatieve label is dus [...]

Onderhoudsreserve VvE lopen gevaar

Onderhoudsreserve VvE lopen gevaar Veel VvE’s hebben een groot bedrag 'gespaard' voor de onderhouds­reserve. Meestal wordt dit geld gezet op een spaar­rekening die iets meer rente geeft dan de gewone rekening courant. Er zijn echter wel een paar zaken waar u als bestuur op dient te letten. Allereerst hebben we de bankencrisis nog in 't geheugen. De overheid garandeerde (en dat geldt ook nu nog) gelden tot maximaal € 100.000 per bankrekening. Wij adviseren al onze VvE’s om ervoor te zorgen dat deze grens dus niet wordt overschreden. Komt de reserve boven die € 100.000 dan moet de VvE dus een nieuwe spaar­rekening openen bij een andere bank en daar het meerdere (weer [...]

Dakterrassen bij een VvE

Dakterrassen bij een VvE U heeft het vast wel her en der gezien: bovenop een stadswoning is een leuk dakterras aangelegd. Vooral in de binnenstad van Haarlem zien we het veel. Maar… mag dat zomaar? Is het hele pand een eigen woning (in 1 hand) dan mag dat meestal wel (soms wellicht toestemming van de gemeente nodig). Is het echter een gesplitste woning (bv. rood/zwart of boven/beneden) dan is er sprake van een VvE en is er sprake van splitsingsakten. Algemene Ledenvergadering Het dak is dan 'van de VvE' dus indien je daarop een dakterras wilt aanleggen, zul je eerst toestemming van de Algemene Ledenvergadering moeten hebben. Ook al [...]

Btw-tarief verlaging gunstig voor VvE

Btw-tarief verlaging gunstig voor VvE Goed nieuws voor VvE's met groot onderhoud op de agenda. Het kabinet heeft opnieuw besloten om de verlaging van het BTW-tarief, naar 6 procent, op arbeid bij renoveren en verbouwen te verlengen tot 1 juli 2015. De regeling is alleen van toepassing op woningen ( of appartementen) ouder dan twee jaar en deze bewoond worden door particulieren. Verder moet de onderhouds­werkzaamheden verricht zijn in de periode van 1 maart 2013 tot 1 juli 2015. Ten opzichte van de bestaande regeling wordt er nu ook rekening gehouden met hoveniers­werkzaamheden. Tevens geldt de regeling ook voor de werkzaam­heden van een architect, mits zij ook de begeleiding [...]

VvE kan kamerverhuur studenten verbieden

VvE kan kamerverhuur studenten verbieden Wij krijgen bij ACB VvE Beheer al enige tijd de vraag van eigenaren of zij hun appartement mogen verhuren aan toeristen (Airbnb) of studenten. Over de verhuur van appartementen is de laatste tijd veel te doen. Zo was enige tijd geleden in het nieuws dat verhuur van een appartement als Airbnb aan toeristen niet is toegestaan bij appartementen die in de splitsing­sakte een woon­bestemming hebben. Recentelijk kwam het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden tot de conclusie dat ook kamer­verhuur aan studenten lang niet altijd is toegestaan. Advocaat VvE-recht Robert van Ewijk legt uit wat er in deze zaak speelt. Verhuur aan studenten in strijd met splitsingsakte Het [...]

VvE eigenaren werken onderhoud kozijnen tegen

VvE eigenaren werken onderhoud kozijnen tegen In een Vereniging van Eigenaars (VvE) in Haarlem zijn de kozijnen – zoals bij de meeste VvE’s – gemeenschappelijk eigendom. Omdat er geen MJOP was en er meer dan vijftien jaar geen (schilder)onderhoud is verricht aan de kozijnen zijn deze gaan rotten. De schade als gevolg daarvan is zodanig, dat alle kozijnen vervangen moeten worden. In de VvE-vergadering wordt dan ook besloten dat het reservefonds daarvoor aangewend zal worden en dat alle kozijnen vervangen worden door nieuwe exemplaren. Één eigenaar is het er echter niet mee eens en weigert de aannemer toegang te geven tot zijn appartement. Kan de VvE hier iets tegen [...]

Slim bouwen beschermt VvE tegen extreem wateroverlast

Slim bouwen beschermt VvE tegen extreem wateroverlast Deze zomer is een zomer van uiterste. Zo waren de maanden juni en juli zonnig en warm en was de maand augustus vooral nat. De hevige regenval is niet alleen voor de wegen­bouw (ondergelopen viaducten en zelfs straten) een doorn in 't oog, maar ook voor de woningen. Slimmer bouwen moet problemen met over­vloedig regen­water na stort­buien ondervangen. Nederland krijgt steeds vaker te maken met extreme regen­buien. Vooral in grote steden kan water moeilijk weg, omdat er veel asfalt en steen is. Als het hard en veel regent, staan straten snel blank en lopen huizen onder. In juli en augustus kampten verschillende [...]

Niet betalende VvE leden

Niet betalende VvE leden Een lid van de VvE is het niet eens met een beslissing van de ALV en weigert zijn maandelijkse bijdrage te betalen, kan dat zomaar? Antwoord VEH: Nee dat mag niet. Elke eigenaar is verplicht zijn maandelijkse bijdrage te betalen. Enkel indien het besluit niet rechtsgeldig is genomen kan de eigenaar het besluit aanvechten bij de rechter en zo de verhoging tegenhouden. Indien meerdere bewoners het niet eens zijn met het functioneren van het bestuur, dan kunnen deze bewoners een extra leden­vergadering beleggen (de regels hoe dat moet staan in uw modelreglement). Voor het financiële beheer gelden duidelijke regels en elk lid kan de stukken [...]

Een nieuwe VvE is geld waard

Een nieuwe VvE is geld waard Brengt u (als bestaande klant) ons in contact met een andere VvE en deze VvE wordt daadwerkelijk klant bij ACB VvE Beheer, dan geven wij uw VvE een eenmalige korting van 10% op de beheer- en administratiekosten.

Geluidsoverlast

Geluidsoverlast Mijn overburen hebben een parketvloer. Als de buurvrouw hakken draagt dan hoor ik getik en gestamp. Ook hoor ik regelmatig speelgoed op de grond vallen of gesleep met stoelen. Nu vraag ik me af: mag de buurvrouw wel zo’n vloer hebben en wat kan de VvE doen aan geluidsoverlast? Antwoord VEWH: In de modelreglementen uit 1992 en 2006 staat dat de eigenaren alleen harde vloer­bedekking in hun privé gedeelten mogen leggen als dat geen onredelijke hinder veroorzaakt voor overige bewoners. Wat onredelijke hinder is, hangt af van de situatie. Het is vaak de rechter die hierover uiteindelijk oordeelt. Oudere model­reglementen (1973 en 1983) kennen geen bepaling over harde [...]

Laag BTW-tarief geldt ook voor onderhoud

Laag BTW-tarief geldt ook voor onderhoud Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) en particulieren betalen regelmatig te veel BTW, bijvoorbeeld voor onderhoud van liften en cv-installaties. Dat meldde het tv-programma Kassa zaterdagavond. Van 1 maart 2013 tot 1 januari 2015 geldt een verlaagd BTW-tarief voor arbeids­kosten bij renovatie of onderhoud. In deze periode mogen aannemers en andere leveranciers hiervoor slechts 6% BTW in rekening brengen, in plaats van de gebruikelijke 21%. Uit een recente enquête van Stichting VvE Belang blijkt dat bijna de helft van VvE’s onlangs te veel BTW heeft betaald voor onderhoud van de lift. Deze VvE’s betaalden daardoor gemiddeld € 480,- te veel. Voor particulieren met cv-onderhoud gaat het om [...]